La adquisición de un terreno de origen ejidal requiere identificar su naturaleza jurídica y conocer los documentos y procedimientos que corresponden a cada caso.
En Héroes de Nacozari, Quintana Roo, la Ley Agraria establece el marco legal para la organización de los ejidos, la delimitación de sus tierras, la asignación de solares y la transmisión de los derechos correspondientes.
Este artículo presenta las principales disposiciones legales relacionadas con los solares urbanos y explica por qué es importante distinguirlos de las parcelas ejidales.
1. La naturaleza jurídica del terreno
El primer paso consiste en identificar si el inmueble corresponde a un solar de la zona de urbanización, a una parcela ejidal o a una propiedad que ya fue desincorporada del régimen ejidal.
La diferencia es fundamental porque cada figura tiene documentos, procedimientos y reglas de transmisión distintos.
Artículos 68 y 69 de la Ley Agraria: solares urbanos
El artículo 68 establece que los solares son propiedad plena de sus titulares.
Su asignación corresponde a la asamblea ejidal, con la participación de un representante de la Procuraduría Agraria y conforme al plano aprobado por la propia asamblea e inscrito en el Registro Agrario Nacional.
El acta de asignación se inscribe en el RAN y los certificados expedidos por este organismo constituyen los títulos oficiales correspondientes.
El artículo 69 establece que la propiedad de los solares se acredita mediante el documento señalado en el artículo anterior y que los actos jurídicos posteriores se rigen por el derecho común.
Estas disposiciones son la referencia central para comprender el régimen de los solares urbanos ejidales.
2. Identificación y documentación del inmueble
La documentación permite identificar el terreno, su titular y su ubicación.
Entre los documentos que pueden intervenir, según el caso, se encuentran:
- Certificado de solar urbano o título correspondiente.
- Plano aprobado e inscrito ante el Registro Agrario Nacional.
- Constancias y antecedentes de asignación.
- Plano topográfico y datos de medidas y colindancias.
- Documentos que acrediten la identidad y facultades de quien transmite.
La documentación debe corresponder al inmueble específico. La identificación de una manzana, lote, superficie o titular debe coincidir con los antecedentes registrales y los documentos que amparan el terreno.
3. La transmisión de derechos parcelarios es una figura distinta
Los artículos 76 a 86 de la Ley Agraria regulan las tierras parceladas.
El artículo 76 reconoce a los ejidatarios el derecho de aprovechamiento, uso y usufructo de sus parcelas.
El artículo 80 establece las condiciones para la enajenación de derechos parcelarios, incluyendo los requisitos de formalización, las notificaciones y la inscripción ante el Registro Agrario Nacional.
El artículo 81 contempla la posibilidad de que, cuando se cumplan las condiciones legales y exista autorización de la asamblea, los ejidatarios adopten el dominio pleno sobre sus parcelas.
Una vez que el RAN cancela la inscripción correspondiente y expide el título de propiedad, éste debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad. A partir de ese momento, el terreno deja de ser ejidal y queda sujeto al derecho común.
Es importante no aplicar automáticamente estas disposiciones a los solares urbanos, cuyo régimen se encuentra previsto en los artículos 68 y 69.
4. La intervención de la asamblea ejidal
La asamblea es el órgano supremo del ejido, de acuerdo con el artículo 22 de la Ley Agraria.
El artículo 23 establece los asuntos de su competencia exclusiva, entre ellos la delimitación de las áreas de asentamiento humano, la localización de la zona de urbanización y la autorización para adoptar el dominio pleno sobre parcelas.
Los artículos 25 a 28 establecen las formalidades, convocatorias, quórums y votaciones aplicables a las asambleas que tratan esos asuntos.
Por ello, no todas las operaciones sobre terrenos ejidales requieren el mismo tipo de acuerdo de asamblea. El procedimiento depende de la naturaleza jurídica del inmueble y del acto que se pretende realizar.
5. Derecho de preferencia en la primera enajenación de parcelas con dominio pleno
El artículo 84 regula el derecho del tanto en la primera enajenación de parcelas sobre las que se haya adoptado el dominio pleno.
La ley establece un orden de preferencia para familiares del enajenante, personas que hayan trabajado la parcela por más de un año, ejidatarios, avecindados y el núcleo de población ejidal.
El plazo para ejercer ese derecho es de treinta días naturales contados a partir de la notificación.
Esta disposición corresponde a la primera enajenación de parcelas con dominio pleno. No debe confundirse con una regla general aplicable a todos los solares urbanos.
6. Avecindados y calidad de ejidatario
Los artículos 13 y 15 establecen las condiciones para el reconocimiento de avecindados y los requisitos para adquirir la calidad de ejidatario.
El artículo 13 define como avecindados a los mexicanos mayores de edad que han residido durante un año o más en las tierras del núcleo de población ejidal y han sido reconocidos por la asamblea o el tribunal agrario competente.
El artículo 15 establece los requisitos para adquirir la calidad de ejidatario.
Es importante distinguir el reconocimiento como avecindado de la adquisición de derechos sobre un solar. Son situaciones jurídicas diferentes y no deben presentarse como si fueran un mismo trámite.
7. Registro Agrario Nacional y Registro Público de la Propiedad
El Registro Agrario Nacional interviene en los actos y documentos que la Ley Agraria establece para las tierras ejidales.
En el caso de los solares urbanos, los artículos 68 y 69 establecen el papel del plano aprobado, el acta de asignación y los certificados correspondientes.
En el caso de las parcelas que adoptan el dominio pleno, los artículos 81 y 82 regulan la cancelación de su inscripción en el RAN y la expedición del título que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.
La identificación del registro que corresponde a cada inmueble permite distinguir su situación jurídica y los actos que pueden realizarse sobre él.
8. La importancia de revisar cada terreno
La ubicación dentro de un poblado no determina por sí sola el régimen jurídico de un terreno.
Antes de realizar una operación es necesario identificar si se trata de un solar urbano, una parcela ejidal o un inmueble que ya cuenta con título de propiedad privada.
También es necesario revisar los documentos que acreditan la titularidad, la superficie, las medidas, las colindancias y los antecedentes registrales.
En Héroes de Nacozari, la documentación disponible de cada terreno permite identificar sus características y el procedimiento que corresponde a su situación particular.
Disposiciones legales de referencia
- Ley Agraria, artículos 13 y 15: avecindados y requisitos para adquirir la calidad de ejidatario.
- Artículos 22 a 28: asamblea ejidal, competencias, convocatorias y formalidades.
- Artículos 56 y 57: delimitación, destino y asignación de tierras ejidales.
- Artículos 68 y 69: solares urbanos y acreditación de su propiedad.
- Artículos 76 a 86: régimen de las tierras parceladas y adopción del dominio pleno.
- Artículo 87: incorporación de tierras ejidales al desarrollo urbano.
Fuente normativa: Ley Agraria, texto vigente publicado por la Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión.
Consultar la Ley Agraria vigente
Este artículo tiene fines informativos y de divulgación. La determinación del régimen jurídico y del procedimiento aplicable debe realizarse con base en los documentos y antecedentes específicos de cada inmueble y, cuando corresponda, con asesoría jurídica especializada.